相続した空き家・不動産の売却
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相続した空き家・不動産の売却

相続不動産売却

相続した実家等の不動産が活用される可能性が少ない場合、売却を検討しましょう。
多くの場合、慣れ親しんだ実家を売却するということは非常に大きな決断となり、ついつい先延ばしにしてしまいがちです。
しかし、住まない、活用しない不動産を持ち続けることは、様々なリスクが増えるだけでなく、空き家売却の優遇税制がある等、早く売却したほうがお得な場合もあります。
まずは、不動産会社や税理士に相談して具体的な金額を割り出してみることをおすすめします。

空き家管理のリスク

  • 保険適用外
    空き家には火災の危険が潜んでいます。 火災保険は「空き家」になると保険金が支払われないケースがあります。
  • 空き巣被害のリスク
    空き巣などの直接的な被害や、防犯の観点から近所の人に迷惑がられることがあります。
  • 維持管理コスト
    不動産には維持管理コストが掛かります。
  • 不動産価値の低下
    空き家は痛みが早く価値が下がります。建物に価値がつかなくなることも。

不動産売却の方法

一般仲介と買取の違い

不動産を売却する方法は「一般仲介」と「買取」という2つの方法があります。この2つの方法にもそれぞれメリット・デメリットがありますので、それらを考慮した上でご自身にあった売却方法を選びましょう。

一般仲介

不動産を売る側(売主)と不動産を買う側(買主)の仲立ちを不動産屋がしてくれるのが「仲介」による不動産売却の方法です。
この方法のメリットとしては、売却する際の売り出し価格の提案や物件の宣伝広告、契約に伴う調査や書類の作成などを不動産屋の方で一括で対応してくれます。また基本的に市場価格で不動産を売却できるので、最終的な売却価格が高めになることが多いです。
しかしデメリットとしては、不動産やへの仲介手数料が発生するのと、売却まで時間を要する点です。

買取

不動産屋に、不動産を買い取ってもらうことが「買取」による不動産売却の方法です。不動産屋が不動産の売主から不動産を直接買い取った場合、不動産屋が買い取った不動産をリフォームし、再販売することで利益を得ることが一般的です。
メリットとしては、売却まで時間がかからず、換金を短い期間できることや仲介手数料がかからないことです。また、周りの人に知られずに売却できる点もあります。
しかしデメリットとしては、一般仲介で売却するよりも安い売却価格になってしまう点です。

不動産売却の税金について

相続不動産の売却をする場合には、税金が発生します。
どのような税金なのかご説明いたします。

売却にかかる税金

相続した不動産を売却する場合、まずは不動産を取得した相続人の名義に変更しなければなりません。
これを相続登記といいますが、その際は登録免許税が発生します。
名義も相続人に変更し、いざ不動産を売却しようといった際には、売却代金をから不動産の取得費を除いた代金が譲渡所得にあたりますので、確定申告をし、譲渡所得税の納税が必要です。

譲渡所得税

不動産を売却したときに、購入時より高く売れた場合に発生する差額には「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税の内訳は「所得税」と「住民税」です。
譲渡所得税の計算方法はシンプルです。

譲渡所得×譲渡所得税の税率=譲渡所得税

譲渡所得の計算方法

売却価格-(購入価格+購入時の経費+売却時の経費)=譲渡所得

購入時の経費 仲介手数料 登録免許税 登記手数料 不動産取得税 など 購入時の経費が不明な場合は「売却価格の5%」を購入時の経費として計算します。
売却時の経費 仲介手数料 売却に必要な宣伝広告費

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えていると「長期譲渡所得」、超えていないと「短期譲渡所得」の区分となり、譲渡所得税率が大きく違います。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

譲渡所得税を減らす方法

購入時・売却時の諸経費をしっかりと計算し、譲渡所得の金額を低くすることで節税ができます。相続不動産を売却する場合については、被相続人が不動産を所有していた期間や購入価格などの取得費を引き継ぐことが可能です。また以下の要件を満たせば、特例を受けることができます。

  • 相続により財産を取得した者である
  • 財産を取得した人に相続税が課税されている
  • 財産を相続税の申告期限の翌日以後~3年を経過する日までに譲渡している

相続税の取得費加算の特例を活用し、相続税の一部を「不動産を取得するのにかかった経費」として計上することで、所得譲渡益を抑えることができますので、結果的に税金の軽減へつながります。

相続不動産の売却は、上記のような税金が発生しますので、税金の分も考慮しておく必要があります。

まずは不動産の専門家と税の専門家が在籍するベストファームグループにご相談ください。

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